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补偿款不足购房款零头,拆迁致穷还是致富?
更新时间:2018-12-21 13:47阅读次数:
前不久网上有一张特别的照片,内容是一位身着婚服的新娘坐在家徒四壁甚至门窗未安的“婚房里”的简陋婚床上。在一片讴歌超脱物质的爱情如何伟大的留言中,有不同的声音调侃:“其实这房子外面写了个‘拆’字,人家有好几套拆迁房”。

这样的调侃是否合时宜暂且不论,但它从某个侧面体现了仍有许多人沉浸在“拆二代”和“拆迁致富”的固有认知和幻想中——这恰恰也是一个时代留下的重要印记。

在部分被拆迁人用祖祖辈辈积攒下来的土地家业换得间间大屋、百万存款的同时,也有很多被拆迁人因拆迁面临着“一夜回到解放前”的困苦前路。事实上,因为这个问题向京尚拆迁律师咨询求助的朋友并不在少数,接下来我们将要提到的这位宁夏的宋先生就遇到了这样的尴尬。

宋先生家处于宁夏某区的城中村,因为城市规划建设需要,村子被纳入城市范围内时集体土地就已被征为国有。至今年村房被划入棚改拆迁范围时,征收方却向宋先生开出了每平米仅四百元的补偿价格。

尽管宋先生家的房屋处于城中村,但由于区位特殊,周边商品房价格一涨再涨,如今最便宜的小区房价也已经达到了五千余元一平,如果宋先生想在附近购买一套不降低家人原有居住水平和人均居住面积的房子,要贴付六十余万元的房款。

也就是说,宋先生的房屋拆迁补偿款连购房款的零头都还不够。即使按照征收方给出的补贴福利待遇购,根据家里人口补贴的优惠购买面积和价格买安置房,宋先生也还要额外贴付相当于补偿款四倍左右的购房款。拆迁补偿安置摇身一变成了变相的“优惠售房”,这人难以接受。

很多有类似遭遇的被拆迁人都开始疑惑,拆迁律师常说“合理补偿”,那到底怎样的补偿条件才是合理的,才能事实上满足被拆迁人因拆迁而产生的合理诉求呢?京尚拆迁律师接下来就为大家解析,依法该如何确定合理的拆迁补偿价格这个问题。

首先,必须尊重房地产评估价值标准

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第一款明确规定,被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

根据我们的生活常识,当我们讨论一些处于市中心或新开发区地段的老旧生活区的拆迁改造时,也会思考到“区位”对拆迁补偿价格的影响。因而实践中会出现“一线城市黄金地段”的小面积房屋被征收时,其补偿价格可能高于其他地方面积相对更大但区位较差的房屋。

而以宋先生的情况为例来解释,虽然宋先生居住的区域按照习惯仍被称为“城中村”,但实际上该村集体的土地已因城市规划需要被纳入国有土地范围。而因为该地块正处于地方政府规划中重点开发的区域,周围地价和房价的上涨也是完全符合预期的。

因此征收方在对宋先生的房屋进行补偿定价时,不应仅参考房屋的结构、折旧情况等,更应根据相关法律规定,按照国有土地上房屋征收的评估标准和评估技术进行定价补偿。也就是说,在对宋先生的房屋进行评估定价时,也应将其区位、土地使用权等重要影响因素考虑进去,参考房屋的正常市场交易价格。

其次,不跌破原有生活水平不降低的基本底线。

不能让被拆迁人的原有生活居住水平因拆迁而降低,这是拆迁律师经常挂在嘴边的一条基本原则。但怎样才算是满足“不使被拆迁人的原有生活水平降低”,并没有统一明确的条文规定。

以宋先生的情况为例,在拆迁之前,宋先生一家的房屋面积有一百六十平左右,一家五口居住尚算宽敞;房屋状况良好,冬可避风夏可遮阳;位于政府预备大力开发的新区,周边配套设施日渐完善,生活便利,升值空间非常大。

可以说在拆迁之前,宋先生一家的生活居住生活环境相对十分舒适。但拆迁后,如果宋先生想继续在原区位居住,就要贴付高昂到以其现有家庭收入状况难以承受的房款,否则就要接受居住面积缩水或搬到整体条件较差的区域——无论做何选择,都无法避免生活居住水平降低的结果。

实践中如何平衡好被征收房屋的“价值”与平均拆迁补偿条件之间的关系,影响的不仅仅是个别拆迁户的长远居住生活水平和一家人的生计问题,更关系着征收和补偿安置工作能否顺利进行,是征收方必须慎重考虑对待,并严格按照法律规定的要求实施,必须不能跌破法律划定的原则性底线。

最后,被拆迁人如何争取合理补偿权益。

拆迁户“狮子大开口”,征收方补偿给付如同“挤牙膏”,双方给出的补偿价格之间的巨大落差,成了拆迁补偿纠纷频发的主要导火索,也成了“钉子户”出现的重要诱因。

当被拆迁人的补偿价格需求与拆迁方给出的征收补偿安置条件明显难以相符时,被拆迁人究竟该如何确定自己提出的补偿价格是否能够实现,又该如何去实现自己的合理诉求呢?
京尚拆迁律师建议被拆迁人做到最基本的两点:其一是在专业人士的帮助下,有理有据地确定自己的房屋价值,并在此基础上结合相关的原则性规定和政策确定自己的争取目标;其二是永远在法律框架内展开维权活动,克制从自己开始钻法律漏洞争取高补偿的想法,例如与拆迁方签订“阴阳补偿协议”。

如果无法直接通过协商谈判途径与征收方达成一致意见完成搬迁补偿的,被拆迁人要及时在专业征地拆迁律师的帮助下启动相应的权利救济法律程序,积极主动争取自己应得的权益,尽可能避免强拆恶行的发生,尽可能降低拆迁侵权会给自己和家人带来的各方面伤害。




农村拆迁
补偿款不足购房款零头,拆迁致穷还是致富?
更新时间:2018-12-21 13:47阅读次数:
前不久网上有一张特别的照片,内容是一位身着婚服的新娘坐在家徒四壁甚至门窗未安的“婚房里”的简陋婚床上。在一片讴歌超脱物质的爱情如何伟大的留言中,有不同的声音调侃:“其实这房子外面写了个‘拆’字,人家有好几套拆迁房”。

这样的调侃是否合时宜暂且不论,但它从某个侧面体现了仍有许多人沉浸在“拆二代”和“拆迁致富”的固有认知和幻想中——这恰恰也是一个时代留下的重要印记。

在部分被拆迁人用祖祖辈辈积攒下来的土地家业换得间间大屋、百万存款的同时,也有很多被拆迁人因拆迁面临着“一夜回到解放前”的困苦前路。事实上,因为这个问题向京尚拆迁律师咨询求助的朋友并不在少数,接下来我们将要提到的这位宁夏的宋先生就遇到了这样的尴尬。

宋先生家处于宁夏某区的城中村,因为城市规划建设需要,村子被纳入城市范围内时集体土地就已被征为国有。至今年村房被划入棚改拆迁范围时,征收方却向宋先生开出了每平米仅四百元的补偿价格。

尽管宋先生家的房屋处于城中村,但由于区位特殊,周边商品房价格一涨再涨,如今最便宜的小区房价也已经达到了五千余元一平,如果宋先生想在附近购买一套不降低家人原有居住水平和人均居住面积的房子,要贴付六十余万元的房款。

也就是说,宋先生的房屋拆迁补偿款连购房款的零头都还不够。即使按照征收方给出的补贴福利待遇购,根据家里人口补贴的优惠购买面积和价格买安置房,宋先生也还要额外贴付相当于补偿款四倍左右的购房款。拆迁补偿安置摇身一变成了变相的“优惠售房”,这人难以接受。

很多有类似遭遇的被拆迁人都开始疑惑,拆迁律师常说“合理补偿”,那到底怎样的补偿条件才是合理的,才能事实上满足被拆迁人因拆迁而产生的合理诉求呢?京尚拆迁律师接下来就为大家解析,依法该如何确定合理的拆迁补偿价格这个问题。

首先,必须尊重房地产评估价值标准

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第一款明确规定,被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

根据我们的生活常识,当我们讨论一些处于市中心或新开发区地段的老旧生活区的拆迁改造时,也会思考到“区位”对拆迁补偿价格的影响。因而实践中会出现“一线城市黄金地段”的小面积房屋被征收时,其补偿价格可能高于其他地方面积相对更大但区位较差的房屋。

而以宋先生的情况为例来解释,虽然宋先生居住的区域按照习惯仍被称为“城中村”,但实际上该村集体的土地已因城市规划需要被纳入国有土地范围。而因为该地块正处于地方政府规划中重点开发的区域,周围地价和房价的上涨也是完全符合预期的。

因此征收方在对宋先生的房屋进行补偿定价时,不应仅参考房屋的结构、折旧情况等,更应根据相关法律规定,按照国有土地上房屋征收的评估标准和评估技术进行定价补偿。也就是说,在对宋先生的房屋进行评估定价时,也应将其区位、土地使用权等重要影响因素考虑进去,参考房屋的正常市场交易价格。

其次,不跌破原有生活水平不降低的基本底线。

不能让被拆迁人的原有生活居住水平因拆迁而降低,这是拆迁律师经常挂在嘴边的一条基本原则。但怎样才算是满足“不使被拆迁人的原有生活水平降低”,并没有统一明确的条文规定。

以宋先生的情况为例,在拆迁之前,宋先生一家的房屋面积有一百六十平左右,一家五口居住尚算宽敞;房屋状况良好,冬可避风夏可遮阳;位于政府预备大力开发的新区,周边配套设施日渐完善,生活便利,升值空间非常大。

可以说在拆迁之前,宋先生一家的生活居住生活环境相对十分舒适。但拆迁后,如果宋先生想继续在原区位居住,就要贴付高昂到以其现有家庭收入状况难以承受的房款,否则就要接受居住面积缩水或搬到整体条件较差的区域——无论做何选择,都无法避免生活居住水平降低的结果。

实践中如何平衡好被征收房屋的“价值”与平均拆迁补偿条件之间的关系,影响的不仅仅是个别拆迁户的长远居住生活水平和一家人的生计问题,更关系着征收和补偿安置工作能否顺利进行,是征收方必须慎重考虑对待,并严格按照法律规定的要求实施,必须不能跌破法律划定的原则性底线。

最后,被拆迁人如何争取合理补偿权益。

拆迁户“狮子大开口”,征收方补偿给付如同“挤牙膏”,双方给出的补偿价格之间的巨大落差,成了拆迁补偿纠纷频发的主要导火索,也成了“钉子户”出现的重要诱因。

当被拆迁人的补偿价格需求与拆迁方给出的征收补偿安置条件明显难以相符时,被拆迁人究竟该如何确定自己提出的补偿价格是否能够实现,又该如何去实现自己的合理诉求呢?
京尚拆迁律师建议被拆迁人做到最基本的两点:其一是在专业人士的帮助下,有理有据地确定自己的房屋价值,并在此基础上结合相关的原则性规定和政策确定自己的争取目标;其二是永远在法律框架内展开维权活动,克制从自己开始钻法律漏洞争取高补偿的想法,例如与拆迁方签订“阴阳补偿协议”。

如果无法直接通过协商谈判途径与征收方达成一致意见完成搬迁补偿的,被拆迁人要及时在专业征地拆迁律师的帮助下启动相应的权利救济法律程序,积极主动争取自己应得的权益,尽可能避免强拆恶行的发生,尽可能降低拆迁侵权会给自己和家人带来的各方面伤害。