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最高院:征地补偿价格参考征地批准时点
更新时间:2018-11-07 10:53阅读次数:
京尚拆迁律师稍前就征地补偿安置方案相关的几个重要问题做了简单解析,为大家讲解了征地补偿方案的制定、公告、施行等相关规定内容。今天京尚拆迁律师结合最高院审判案例,来为大家讲解征地补偿安置价格确定参考时点这个问题。

时点确认

根据我们的生活常识可知,物价,包括房价、地价,都是处于不停的变动中的。很多被拆迁人可能有这样的体会:自己听说房子要被征收时,市场价格是在某个范围内,而当拆迁方的人真的上门协商签订协议时,房子(土地)的市场成交价格已经有了相当大的变化。

这时候很多被拆迁人会心生疑惑:拆迁方给出的征收补偿安置价格,究竟是根据什么时候的价格标准确定的?如果价格确定后,谈判期间,房(地)价有了浮动,是不是原有的补偿方案就不作数了?

对于这个问题,最高法在一则涉及征地补偿安置基准时点确定的案例的裁判文书中,结合《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的相关规定给出了解读意见:“征收土地方案经有权机关依法批准后,被征收土地所在地的市、县人民政府具体组织实施过程中,可以结合集体土地征收与补偿工作实际情况,以上级机关作出征地批准决定时点,作为征地补偿安置基准时点,并相应确定征地补偿安置标准,除非有权机关征地批准决定被依法撤销”。

结合最高法以上裁判意见,征地补偿安置方案中据以确定征地补偿安置价格的参考时点,正是有权机关依法作出征收土地方案批准决定的时点。简单来说,如果某个征地拆迁项目的征地审批批准时点是2018年11月,那么据以制定征地补偿安置方案并确定征地补偿安置价格的价格参考时点就是2018年11月其时的地方性规定、当时采用的区片综合地价和市场交易价格等。

救济途径

实践中围绕征地补偿安置价格确定时点最容易出现争议的情况主要有两种,其一是征地批准文件作出超过两年后,征收方依据该已失效的批文组织征地,并以当时的价格对被征收人进行补偿安置;其二是地方土地行政管理部门据以制定征地补偿安置标准的年产值标准和土地区片价格等已经“历史悠久”,完全不符合现状。

在这种情况下,如果接受征收方给出的补偿安置价格,被征收人的生活水平和长远生计问题远远无法得到保障,双方往往难以通过协商途径就征收补偿安置标准达成一致意见。
对于这类情况下的权利救济途径,被征收人可以参考京尚拆迁律师在《关于征地补偿安置方案,农民最想知道的三个问题》(点击蓝字可直接跳转阅读)中讲解的,针对征地补偿安置方案(公告)启动的一系列法律救济程序。

除了针对征地补偿安置方案(公告)展开维权工作之外,被征收人还可以就征地拆迁补偿纠纷向批准征地的人民政府申请裁决(实践中多参考行政复议程序)。或针对征收方土地违法行为向有权机关举报、申请查处,并进一步就有关违法行政行为申请行政复议或提起行政诉讼。

强拆特例

京尚拆迁律师要特别单独提出的一点是,通常我们所说的,根据征收批准决定作出时点确认征收补偿安置方案(标准),是指在依法正常进行的征地拆迁活动中。

根据最高院在2018年1月30日的新闻通气会中发布的一则典型案例,实践中涉及违法强拆行为的,对于房屋被强拆后,至强拆行为被依法确认前,这一段期间内房价上涨的,被拆迁人有权获得相应的差价赔偿。也就是说,在这类案件中,被拆迁人应得到的不仅是合理标准的征收补偿,还有因合法权益遭受行政机关侵害而应得的行政赔偿。

 
征地拆迁维权案例的难度不在于法律的硬性规定难懂,而在于如何将确定的法条法规灵活运用到复杂多变的实践案例中去。就如京尚拆迁律师在文中提到的,当征收方以明显过时的偏低补偿标准提出补偿标准时,被征收人应当争取的合理补偿标准应当是符合法律规定时点要求、切合时价、能够保证自身生活水平不因征收行为下降。

但当维权战线因拆迁方的违法强拆行为而拉长时,被拆迁人不应承担行政机关违法、错误行政行为而给自己带来的损害和不利后果。此时被拆迁人应当主动争取的就不再仅仅是征收补偿,还有因征收方侵权行为而产生的更多财产损失赔偿。

简而言之,一案一理,盲目套版很容易让自己闷声吃亏。这也是京尚拆迁律师建议大家在广泛了解拆迁维权相关知识、学习成功案例中的维权亮点之余,还要结合自己的实际情况,具体与专业拆迁律师进行沟通的重要原因。




农村拆迁
最高院:征地补偿价格参考征地批准时点
更新时间:2018-11-07 10:53阅读次数:
京尚拆迁律师稍前就征地补偿安置方案相关的几个重要问题做了简单解析,为大家讲解了征地补偿方案的制定、公告、施行等相关规定内容。今天京尚拆迁律师结合最高院审判案例,来为大家讲解征地补偿安置价格确定参考时点这个问题。

时点确认

根据我们的生活常识可知,物价,包括房价、地价,都是处于不停的变动中的。很多被拆迁人可能有这样的体会:自己听说房子要被征收时,市场价格是在某个范围内,而当拆迁方的人真的上门协商签订协议时,房子(土地)的市场成交价格已经有了相当大的变化。

这时候很多被拆迁人会心生疑惑:拆迁方给出的征收补偿安置价格,究竟是根据什么时候的价格标准确定的?如果价格确定后,谈判期间,房(地)价有了浮动,是不是原有的补偿方案就不作数了?

对于这个问题,最高法在一则涉及征地补偿安置基准时点确定的案例的裁判文书中,结合《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的相关规定给出了解读意见:“征收土地方案经有权机关依法批准后,被征收土地所在地的市、县人民政府具体组织实施过程中,可以结合集体土地征收与补偿工作实际情况,以上级机关作出征地批准决定时点,作为征地补偿安置基准时点,并相应确定征地补偿安置标准,除非有权机关征地批准决定被依法撤销”。

结合最高法以上裁判意见,征地补偿安置方案中据以确定征地补偿安置价格的参考时点,正是有权机关依法作出征收土地方案批准决定的时点。简单来说,如果某个征地拆迁项目的征地审批批准时点是2018年11月,那么据以制定征地补偿安置方案并确定征地补偿安置价格的价格参考时点就是2018年11月其时的地方性规定、当时采用的区片综合地价和市场交易价格等。

救济途径

实践中围绕征地补偿安置价格确定时点最容易出现争议的情况主要有两种,其一是征地批准文件作出超过两年后,征收方依据该已失效的批文组织征地,并以当时的价格对被征收人进行补偿安置;其二是地方土地行政管理部门据以制定征地补偿安置标准的年产值标准和土地区片价格等已经“历史悠久”,完全不符合现状。

在这种情况下,如果接受征收方给出的补偿安置价格,被征收人的生活水平和长远生计问题远远无法得到保障,双方往往难以通过协商途径就征收补偿安置标准达成一致意见。
对于这类情况下的权利救济途径,被征收人可以参考京尚拆迁律师在《关于征地补偿安置方案,农民最想知道的三个问题》(点击蓝字可直接跳转阅读)中讲解的,针对征地补偿安置方案(公告)启动的一系列法律救济程序。

除了针对征地补偿安置方案(公告)展开维权工作之外,被征收人还可以就征地拆迁补偿纠纷向批准征地的人民政府申请裁决(实践中多参考行政复议程序)。或针对征收方土地违法行为向有权机关举报、申请查处,并进一步就有关违法行政行为申请行政复议或提起行政诉讼。

强拆特例

京尚拆迁律师要特别单独提出的一点是,通常我们所说的,根据征收批准决定作出时点确认征收补偿安置方案(标准),是指在依法正常进行的征地拆迁活动中。

根据最高院在2018年1月30日的新闻通气会中发布的一则典型案例,实践中涉及违法强拆行为的,对于房屋被强拆后,至强拆行为被依法确认前,这一段期间内房价上涨的,被拆迁人有权获得相应的差价赔偿。也就是说,在这类案件中,被拆迁人应得到的不仅是合理标准的征收补偿,还有因合法权益遭受行政机关侵害而应得的行政赔偿。

 
征地拆迁维权案例的难度不在于法律的硬性规定难懂,而在于如何将确定的法条法规灵活运用到复杂多变的实践案例中去。就如京尚拆迁律师在文中提到的,当征收方以明显过时的偏低补偿标准提出补偿标准时,被征收人应当争取的合理补偿标准应当是符合法律规定时点要求、切合时价、能够保证自身生活水平不因征收行为下降。

但当维权战线因拆迁方的违法强拆行为而拉长时,被拆迁人不应承担行政机关违法、错误行政行为而给自己带来的损害和不利后果。此时被拆迁人应当主动争取的就不再仅仅是征收补偿,还有因征收方侵权行为而产生的更多财产损失赔偿。

简而言之,一案一理,盲目套版很容易让自己闷声吃亏。这也是京尚拆迁律师建议大家在广泛了解拆迁维权相关知识、学习成功案例中的维权亮点之余,还要结合自己的实际情况,具体与专业拆迁律师进行沟通的重要原因。