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城中村改造、旧村改造有补偿吗?
更新时间:2018-10-17 10:54阅读次数:
由于具有明显的“一村一策”、村民自治性质,城中村改造、旧村改造等特殊拆迁项目在征地拆迁中通常附带浓重的神秘色彩。其中最令被拆迁人感到茫然和不安的就是,这些“改造拆迁”项目和普通的征地拆迁究竟有何异同,自己又是否会因为这些稀奇古怪的项目名称无法得到补偿。

京尚拆迁律师今天就来为大家简单解析,究竟何为城中村改造、旧城改造,以及这些改造类拆迁项目中,被拆迁人是否能够得到补偿。

关于城中村的性质及城中村改造的法律程序适用问题,京尚拆迁律师此前已经为大家做过解析,没有读过的朋友可以点击《城中村改造适用哪种法律程序?》了解。在此我们仅简单做回顾阐述。

我们所说的城中村,通常是指在城市发展过程中被逐渐吸收、纳入城市规划范围内的集体土地和村落,一般情况下这些村落的土地性质仍为集体所有,村民仍为农村户口。随着城市建设的发展,为了让这部分“被城市包围”的农村更好地融入周边的城市规划建设环境,提高居民生活环境和质量,于是出现了城中村改造拆迁。

除受“一村一策”和地方土地征收和补偿安置方案等影响外,城中村改造拆迁的法律程序、补偿标准和补偿方式等,都与被征收土地房屋的房地产评估价值和土地性质等直接相关。
与城中村改造有部分相似的,旧村改造也是出于改善农村基础设施和农民生活环境质量,提高土地效益和利用水平,推进郊区城市化等目的启动的农村改造拆迁项目,同样具有政府主导、村民自治、一村一策的特点。

相对特殊的是,地方政府和相关部门为了解决旧村改造过程中存在的较大经济压力,往往允许采用村民集资、市场融资等多种模式相结合的方式进行资金筹措,社会资金的介入,加上缺乏统一的法律政策规定约束,就导致了改造过程中相对一般的征地拆迁项目出现更多的纠纷和法律问题。

实践中旧村改造也因此分化出三类比较典型的案例情况。

其一是最早开始的一批旧村改造项目,由于缺乏明确、统一的法律和政策规定约束,政府介入力度不足,资金投入和运转都存在一定问题,由此遗留了大量的争议案件,如今还有很多权益因此受损被拆迁人仍在承受苦果。

其二是地方政府在实践过程中逐渐意识到专业法律人才介入的重要性,聘任业内专业能力过硬并具有该类案件处理经验的法律工作者参与到旧村改造服务工作中,帮助相关部门完成相关法律和政策的解读和宣传工作,建立与被拆迁人进行理性沟通的桥梁,避免了相当一部分争议出现的风险。

其三是随着城市建设进程的加快,旧村改造项目的数量和范围都在不断增加,为了加快拆迁和建设进度,降低征拆资金成本,部分地方开始出现违法违规进行旧村改造拆迁的情况。如仅由村委会和社会企业合作,进行“村民自治性”改造拆迁,即我们曾说过的“协议拆迁”;又如以政策为名压低补偿标准甚至剥夺被拆迁人接受拆迁补偿安置的权利。

对于城中村改造和旧村改造过程中出现的以上一系列侵权问题,京尚拆迁律师建议各位被拆迁人先从一个简单的角度切入去思考:参照《土地管理法》的相关规定,为公共利益需要使用土地的,为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的,由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权,并对土地使用权人应当给予适当补偿。无论改造拆迁项目的性质如何,无论被征收土地的性质是国有还是集体所有,只要被拆迁人的合法房屋财产权利因拆迁受损,被拆迁人就有权要求合理的拆迁补偿。

对于集体土地上房屋拆迁的,被拆迁人可以参考《土地管理法》、《土地管理法实施条例》和地方政府发布的集体土地房屋拆迁相关条例和规定,参照地方政府制定的补偿安置政策争取自己应得的补偿。

对于补偿项目和补偿方式的选择问题,以北京市集体土地房屋拆迁相关规定为参照,被拆迁人可以选择货币补偿或者安置房,有条件的地区也可以另行审批宅基地。实践中旧村改造项目中的被拆迁人可以选择以货币补偿方式接受补偿安置,也可以选择回迁安置房,或在政策和条件允许的情况下另行申请宅基地。
 
总的来说,不管征地拆迁项目的名头有多复杂,都需要在《物权法》、《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规的规定框架下进行。被拆迁人有权就自己被拆迁征收的合法房屋财产权利获得相应的补偿和安置。

如果有被拆迁人遇到拆迁方对自己的合法房屋财产不予补偿,或违规认定房屋属于违建,不经合法程序就强拆逼迁的,可以在专业拆迁律师的帮助下进行维权,争取自己应得的补偿安置。



农村拆迁
城中村改造、旧村改造有补偿吗?
更新时间:2018-10-17 10:54阅读次数:
由于具有明显的“一村一策”、村民自治性质,城中村改造、旧村改造等特殊拆迁项目在征地拆迁中通常附带浓重的神秘色彩。其中最令被拆迁人感到茫然和不安的就是,这些“改造拆迁”项目和普通的征地拆迁究竟有何异同,自己又是否会因为这些稀奇古怪的项目名称无法得到补偿。

京尚拆迁律师今天就来为大家简单解析,究竟何为城中村改造、旧城改造,以及这些改造类拆迁项目中,被拆迁人是否能够得到补偿。

关于城中村的性质及城中村改造的法律程序适用问题,京尚拆迁律师此前已经为大家做过解析,没有读过的朋友可以点击《城中村改造适用哪种法律程序?》了解。在此我们仅简单做回顾阐述。

我们所说的城中村,通常是指在城市发展过程中被逐渐吸收、纳入城市规划范围内的集体土地和村落,一般情况下这些村落的土地性质仍为集体所有,村民仍为农村户口。随着城市建设的发展,为了让这部分“被城市包围”的农村更好地融入周边的城市规划建设环境,提高居民生活环境和质量,于是出现了城中村改造拆迁。

除受“一村一策”和地方土地征收和补偿安置方案等影响外,城中村改造拆迁的法律程序、补偿标准和补偿方式等,都与被征收土地房屋的房地产评估价值和土地性质等直接相关。
与城中村改造有部分相似的,旧村改造也是出于改善农村基础设施和农民生活环境质量,提高土地效益和利用水平,推进郊区城市化等目的启动的农村改造拆迁项目,同样具有政府主导、村民自治、一村一策的特点。

相对特殊的是,地方政府和相关部门为了解决旧村改造过程中存在的较大经济压力,往往允许采用村民集资、市场融资等多种模式相结合的方式进行资金筹措,社会资金的介入,加上缺乏统一的法律政策规定约束,就导致了改造过程中相对一般的征地拆迁项目出现更多的纠纷和法律问题。

实践中旧村改造也因此分化出三类比较典型的案例情况。

其一是最早开始的一批旧村改造项目,由于缺乏明确、统一的法律和政策规定约束,政府介入力度不足,资金投入和运转都存在一定问题,由此遗留了大量的争议案件,如今还有很多权益因此受损被拆迁人仍在承受苦果。

其二是地方政府在实践过程中逐渐意识到专业法律人才介入的重要性,聘任业内专业能力过硬并具有该类案件处理经验的法律工作者参与到旧村改造服务工作中,帮助相关部门完成相关法律和政策的解读和宣传工作,建立与被拆迁人进行理性沟通的桥梁,避免了相当一部分争议出现的风险。

其三是随着城市建设进程的加快,旧村改造项目的数量和范围都在不断增加,为了加快拆迁和建设进度,降低征拆资金成本,部分地方开始出现违法违规进行旧村改造拆迁的情况。如仅由村委会和社会企业合作,进行“村民自治性”改造拆迁,即我们曾说过的“协议拆迁”;又如以政策为名压低补偿标准甚至剥夺被拆迁人接受拆迁补偿安置的权利。

对于城中村改造和旧村改造过程中出现的以上一系列侵权问题,京尚拆迁律师建议各位被拆迁人先从一个简单的角度切入去思考:参照《土地管理法》的相关规定,为公共利益需要使用土地的,为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的,由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权,并对土地使用权人应当给予适当补偿。无论改造拆迁项目的性质如何,无论被征收土地的性质是国有还是集体所有,只要被拆迁人的合法房屋财产权利因拆迁受损,被拆迁人就有权要求合理的拆迁补偿。

对于集体土地上房屋拆迁的,被拆迁人可以参考《土地管理法》、《土地管理法实施条例》和地方政府发布的集体土地房屋拆迁相关条例和规定,参照地方政府制定的补偿安置政策争取自己应得的补偿。

对于补偿项目和补偿方式的选择问题,以北京市集体土地房屋拆迁相关规定为参照,被拆迁人可以选择货币补偿或者安置房,有条件的地区也可以另行审批宅基地。实践中旧村改造项目中的被拆迁人可以选择以货币补偿方式接受补偿安置,也可以选择回迁安置房,或在政策和条件允许的情况下另行申请宅基地。
 
总的来说,不管征地拆迁项目的名头有多复杂,都需要在《物权法》、《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规的规定框架下进行。被拆迁人有权就自己被拆迁征收的合法房屋财产权利获得相应的补偿和安置。

如果有被拆迁人遇到拆迁方对自己的合法房屋财产不予补偿,或违规认定房屋属于违建,不经合法程序就强拆逼迁的,可以在专业拆迁律师的帮助下进行维权,争取自己应得的补偿安置。