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“协议拆迁”和“拆迁协议”是一回事吗?
更新时间:2018-05-24 11:25阅读次数:
一场征地拆迁过后,被征收人的房/地交了出去,理想状态下,留在被拆迁人手里的就是一纸《拆迁协议》,列明拆迁双方的权利义务和违约责任,被拆迁人凭此获取应得的补偿和安置。再不济些,被拆迁人签过内容形式满是陷阱的“拆迁协议”,但文本都在拆迁方手里,被拆迁人只能“听天由命看运气”,期盼着说好的补偿安置条件能一一实现。

以上,我们说到的都是土地房屋征收拆迁过程中必不可少的“拆迁协议”,或者说是“拆迁补偿安置协议”、“房屋征收补偿安置协议”等等。这份协议是依据土地房屋征收相关法律规定产生的,且是行政机关与被拆迁人之间签订的行政协议,被拆迁人可以依据相关行政法律主张自己的一系列权利。
有很多正在面临或曾经遭遇过“协议拆迁”的被拆迁人向京尚拆迁律师咨询,“协议拆迁”和政府征收土地房屋时签的“拆迁协议”是一回事吗?“协议拆迁”能拒绝吗?“协议拆迁”时对补偿不满怎么办,出问题时该如何维权?

京尚拆迁律师今天就为对“协议拆迁”有疑问的被拆迁人整理回答一部分相关问题,希望对大家有帮助和启发。

问题1  协议拆迁和征收是一回事吗?

京尚拆迁律师:不是。
如果有被拆迁人翻阅过《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等相关法律及拆迁征收相关地方法规、政府规章等就会发现,其中并没有“协议拆迁”这一法律概念,它与争议颇多的“模拟征收(预签协议征收)”也不是同一概念。
严格来说,所谓的“协议拆迁”就是地方政府为了节省征收的时间成本,规避相关法律程序,仗着被拆迁人缺乏对相关法律知识的了解,借某些民事个体的名义“唱双簧”,以签订民事协议的方式取得被拆迁人的房屋土地,它和正常、依法展开的行政征收活动完全不是一回事。

问题二  协议拆迁能拒绝吗?

京尚拆迁律师:能。
关于能否拒绝土地房屋征收拆迁这个问题,京尚拆迁律师在很早之前就为被拆迁人做过分析讲解,笼统来说,政府依法开展房屋土地征收活动时,被拆迁人只能在法律允许的范围内与征收方谈条件,而不能从根本上拒绝被征收。
但正如上文所说的,协议拆迁并不是通常意义上的政府征收拆迁,而是民事主体之间在平等、自愿的前提下,基于协议建立的民事合同关系,被拆迁人如果不愿意与对方建立这种民事合同关系,从法律角度来说完全是可以拒绝的。
但是在实践中,所谓的协议拆迁往往是“挂羊头卖狗肉”,打着协议拆迁、平等自愿的幌子,实际上只是省去了法律规定的必要征收程序,还是强权压人、仗势欺人那一套,并不是被拆迁人说一声“不”就能拒绝得了的,因此被拆迁人在应对时千万不要掉以轻心。

问题三  对协议拆迁的价格不满怎么办?

如上文所说的,协议拆迁是不具有与政府征收同等的强制力的。拆迁方想要拆房子拿地,就必须“师出有名”,这个名义就来自双方签订的那份协议,没有协议,拆迁方就无权对被拆迁人的房子“出手”。
因此,如果被拆迁人对拆迁补偿价格不满,可以拒绝在拆迁方拿来的文件、协议上签字,先谈妥条件并将约定的条款都逐一落实到纸面上再签字。除非拆迁方连表面功夫都不想做直接暴力强拆,否则只要没有被拆迁人的签字认可,他们就必须拿出诚意来和被拆迁人谈价格,双方达成一致意见了再进行下一步。
京尚拆迁律师要提醒被拆迁人的是,协议拆迁虽然不具有法律资格上的强制性,但拆迁方一定还是会明里暗里给被拆迁人施加压力,被拆迁人在争取合理补偿价格时一定要灵活应对,一方面不要抓住似是而非的法条胡乱应付,尽可能有理有据地与对方谈判;另一方面心理价一定更要明确,尽可能减少拆迁方“狗急跳墙”时给被拆迁人带来的伤害。
当然,如果被拆迁人不在乎补偿价有多少,单纯不想动迁,那么被拆迁人也可以在相关法律依据的支持下主张自己的权利,拒绝签字搬迁。但由于大家都心照不宣的原因,被拆迁人如果有这个打算,最好还是在专业拆迁律师的帮助下完成维权工作,降低风险,适时转变思路,最大程度上为自己争取更多权益。

问题四  协议拆迁遭遇侵权时该如何维权?

如上文所说,协议拆迁过程中,被拆迁人和拆迁方(通常为民事主体)签订的拆迁协议一般为民事合同,不受行政相关法律法规的规范约束和管理,这就意味着一旦对方存在违约情形,被拆迁人只能通过民事法律关系调整途径主张自己的权利,执行难度会更大。
基于“协议拆迁”的以上特性,被拆迁人的相关权利也都来自于与拆迁方签订的协议,这就要求被拆迁人在“协议拆迁”过程中,更要对协议的完成度以及约定内容的详尽程度提起重视,无论是说好的条件还是拆迁方的违约责任,都要白纸黑字标注清楚,拆迁方的签章也必须明确有效,这些对被拆迁人日后能否通过法律途径成功维权都有决定性的影响。
一言以蔽之,被拆迁人的权益能否实现,全系于这一份协议;被拆迁人进行权利救济的支持也主要来自于这一份协议。

问题五 政府出面时被拆迁人该不该“服软”?

假如拆迁方在说服被拆迁人签字搬迁时拿出政府、政策来“压人”,又或者在被拆迁人拒绝签字搬迁后有“政府人员”来施压,被拆迁人都要理智应对,不要因为害怕“官老爷”就直接无条件服软投降了,也没必要因为过大的心理压力产生过激情绪甚至做出过激行为。
协议拆迁本身就不是合法的政府征收,假如地方政府真的“下场”,被拆迁人反倒可以针对政府对自己实施的具体行政行为,多抓住一条依法维权的路径,这对被拆迁人来说未必不是坏事中的好事。
 
总的来说,“协议拆迁”本身就是由合法征收拆迁演变出的一种畸形产物,实践中处于弱势的被拆迁人往往很难直接拒绝,但绝对可以依法保护自己的权利,依法为自己和家人争取更多权益。

协议不轻易签,房子土地不轻易交出,面对拆迁方的出招灵活应对适时反击,这就是协议拆迁维权的精髓所在了。当然,说起来容易做起来难,被拆迁人如果遇到相关的实际问题时,最好还是直接致电京尚拆迁律师咨询求助,咱们具体问题具体解决。




城中村改造
“协议拆迁”和“拆迁协议”是一回事吗?
更新时间:2018-05-24 11:25阅读次数:
一场征地拆迁过后,被征收人的房/地交了出去,理想状态下,留在被拆迁人手里的就是一纸《拆迁协议》,列明拆迁双方的权利义务和违约责任,被拆迁人凭此获取应得的补偿和安置。再不济些,被拆迁人签过内容形式满是陷阱的“拆迁协议”,但文本都在拆迁方手里,被拆迁人只能“听天由命看运气”,期盼着说好的补偿安置条件能一一实现。

以上,我们说到的都是土地房屋征收拆迁过程中必不可少的“拆迁协议”,或者说是“拆迁补偿安置协议”、“房屋征收补偿安置协议”等等。这份协议是依据土地房屋征收相关法律规定产生的,且是行政机关与被拆迁人之间签订的行政协议,被拆迁人可以依据相关行政法律主张自己的一系列权利。
有很多正在面临或曾经遭遇过“协议拆迁”的被拆迁人向京尚拆迁律师咨询,“协议拆迁”和政府征收土地房屋时签的“拆迁协议”是一回事吗?“协议拆迁”能拒绝吗?“协议拆迁”时对补偿不满怎么办,出问题时该如何维权?

京尚拆迁律师今天就为对“协议拆迁”有疑问的被拆迁人整理回答一部分相关问题,希望对大家有帮助和启发。

问题1  协议拆迁和征收是一回事吗?

京尚拆迁律师:不是。
如果有被拆迁人翻阅过《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等相关法律及拆迁征收相关地方法规、政府规章等就会发现,其中并没有“协议拆迁”这一法律概念,它与争议颇多的“模拟征收(预签协议征收)”也不是同一概念。
严格来说,所谓的“协议拆迁”就是地方政府为了节省征收的时间成本,规避相关法律程序,仗着被拆迁人缺乏对相关法律知识的了解,借某些民事个体的名义“唱双簧”,以签订民事协议的方式取得被拆迁人的房屋土地,它和正常、依法展开的行政征收活动完全不是一回事。

问题二  协议拆迁能拒绝吗?

京尚拆迁律师:能。
关于能否拒绝土地房屋征收拆迁这个问题,京尚拆迁律师在很早之前就为被拆迁人做过分析讲解,笼统来说,政府依法开展房屋土地征收活动时,被拆迁人只能在法律允许的范围内与征收方谈条件,而不能从根本上拒绝被征收。
但正如上文所说的,协议拆迁并不是通常意义上的政府征收拆迁,而是民事主体之间在平等、自愿的前提下,基于协议建立的民事合同关系,被拆迁人如果不愿意与对方建立这种民事合同关系,从法律角度来说完全是可以拒绝的。
但是在实践中,所谓的协议拆迁往往是“挂羊头卖狗肉”,打着协议拆迁、平等自愿的幌子,实际上只是省去了法律规定的必要征收程序,还是强权压人、仗势欺人那一套,并不是被拆迁人说一声“不”就能拒绝得了的,因此被拆迁人在应对时千万不要掉以轻心。

问题三  对协议拆迁的价格不满怎么办?

如上文所说的,协议拆迁是不具有与政府征收同等的强制力的。拆迁方想要拆房子拿地,就必须“师出有名”,这个名义就来自双方签订的那份协议,没有协议,拆迁方就无权对被拆迁人的房子“出手”。
因此,如果被拆迁人对拆迁补偿价格不满,可以拒绝在拆迁方拿来的文件、协议上签字,先谈妥条件并将约定的条款都逐一落实到纸面上再签字。除非拆迁方连表面功夫都不想做直接暴力强拆,否则只要没有被拆迁人的签字认可,他们就必须拿出诚意来和被拆迁人谈价格,双方达成一致意见了再进行下一步。
京尚拆迁律师要提醒被拆迁人的是,协议拆迁虽然不具有法律资格上的强制性,但拆迁方一定还是会明里暗里给被拆迁人施加压力,被拆迁人在争取合理补偿价格时一定要灵活应对,一方面不要抓住似是而非的法条胡乱应付,尽可能有理有据地与对方谈判;另一方面心理价一定更要明确,尽可能减少拆迁方“狗急跳墙”时给被拆迁人带来的伤害。
当然,如果被拆迁人不在乎补偿价有多少,单纯不想动迁,那么被拆迁人也可以在相关法律依据的支持下主张自己的权利,拒绝签字搬迁。但由于大家都心照不宣的原因,被拆迁人如果有这个打算,最好还是在专业拆迁律师的帮助下完成维权工作,降低风险,适时转变思路,最大程度上为自己争取更多权益。

问题四  协议拆迁遭遇侵权时该如何维权?

如上文所说,协议拆迁过程中,被拆迁人和拆迁方(通常为民事主体)签订的拆迁协议一般为民事合同,不受行政相关法律法规的规范约束和管理,这就意味着一旦对方存在违约情形,被拆迁人只能通过民事法律关系调整途径主张自己的权利,执行难度会更大。
基于“协议拆迁”的以上特性,被拆迁人的相关权利也都来自于与拆迁方签订的协议,这就要求被拆迁人在“协议拆迁”过程中,更要对协议的完成度以及约定内容的详尽程度提起重视,无论是说好的条件还是拆迁方的违约责任,都要白纸黑字标注清楚,拆迁方的签章也必须明确有效,这些对被拆迁人日后能否通过法律途径成功维权都有决定性的影响。
一言以蔽之,被拆迁人的权益能否实现,全系于这一份协议;被拆迁人进行权利救济的支持也主要来自于这一份协议。

问题五 政府出面时被拆迁人该不该“服软”?

假如拆迁方在说服被拆迁人签字搬迁时拿出政府、政策来“压人”,又或者在被拆迁人拒绝签字搬迁后有“政府人员”来施压,被拆迁人都要理智应对,不要因为害怕“官老爷”就直接无条件服软投降了,也没必要因为过大的心理压力产生过激情绪甚至做出过激行为。
协议拆迁本身就不是合法的政府征收,假如地方政府真的“下场”,被拆迁人反倒可以针对政府对自己实施的具体行政行为,多抓住一条依法维权的路径,这对被拆迁人来说未必不是坏事中的好事。
 
总的来说,“协议拆迁”本身就是由合法征收拆迁演变出的一种畸形产物,实践中处于弱势的被拆迁人往往很难直接拒绝,但绝对可以依法保护自己的权利,依法为自己和家人争取更多权益。

协议不轻易签,房子土地不轻易交出,面对拆迁方的出招灵活应对适时反击,这就是协议拆迁维权的精髓所在了。当然,说起来容易做起来难,被拆迁人如果遇到相关的实际问题时,最好还是直接致电京尚拆迁律师咨询求助,咱们具体问题具体解决。