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想提高拆迁补偿,评估时你一定要把好这些关!
更新时间:2019-01-04 12:27阅读次数:
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款明确规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

评估结果对于依法确定拆迁补偿数额多寡的影响由此可见一斑。因而,京尚拆迁律师强烈建议被拆迁人朋友将思维方式从单纯看重拆迁方给出的最终补偿条件,合理转变为关注得出这一补偿标准结果的过程,做好预防和反击两手准备。

京尚拆迁律师结合实践案例中比较突出的问题,真诚提醒各位被拆迁人在拆迁评估过程中,把好以下这几关。

第一关 评估机构的选择权

实践中征地拆迁项目涉及的利益网相当复杂,法律尚不完善的部分出现诸多争议暂且不论,对于法律规定明确有所规范的部分仍旧违法任意为之,原因就很耐人寻味了。
如《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条明确规定,房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

《国有土地上房屋征收评估办法》第四条也规定指出,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

但在实践中,不少被拆迁人反映自己并没有参与到评估机构的选择中,或者仅仅是走了一个形式,实际上评估机构还是由征收方以“半透明”的方式选取或指定的。这是明显不符合法律规定要求的。而背后可能存在的种种猫腻,也是影响被拆迁人最终取得的拆迁补偿多寡的重要影响因素。

第二关 入户评估的规范

《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条第一款明确规定,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。

实践中,房地产评估人员对被征收房屋进行实地查勘,做测量记录工作时,被拆迁人应当在场,并配合和协助评估人员进行测量查勘作业,对于查勘、登记过程中存在的缺漏、错误即使进行指正。

走过场式的评估作业方式,或未详测量细记录房屋内外状况,仅凭部分数据“推测”出评估结果的,明显违反行业规范要求,也不符合征收评估办法的相关规定,更无法由此得出合理、可靠的补偿价格。

更重要的是,如此不规范的评估作业方式将给强拆的发生以及强拆发生后被拆迁人难以举证证明房屋补偿价值埋下隐患。因而,被拆迁人一定要关注评估人员的查勘以及记录是否全面、详细。

第三关 评估材料的签名

《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条第三款规定,房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。

又第十七条第二款规定,整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。
有无依法进行的签字确认,根本上影响着评估材料的合法性和效力问题。实践中被拆迁人一定要关注评估报告的签字是否满足以上法律规定要求,对于没有签字或仅有一人签字的,又或者签字的评估人员没有相应的评估资质的,评估报告的效力都是有问题的。

第四关 没有分户评估报告

《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条规定,房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,房地产价格评估机构应当修正。

分户评估报告的制作和送达、公示,影响着被拆迁人对拆迁补偿标准作出依据的认识,以及在评估报告存在错误时,能否及时行使自己的救济权利,对被拆迁人来说至关重要,也是法律规定要求的必经程序。对于未制作分户评估报告,或未依法进行送达和公示,仅给被拆迁人一张单薄的评估结果材料的,明显不符合法律规定要求,被拆迁人有权要求征收方提供完整的分户评估材料。
 
如果我们将拆迁维权比作一场考试,那么“评估”这部分知识点无疑是这场考试中占比相当大的重点内容,京尚拆迁律师提醒被拆迁人同学们,应当对这部分知识点认真学习、善加利用,帮助自己在拆迁维权中取得好成绩。

被拆迁人对拆迁评估结果存在质疑的,可以根据法律规定向房地产价格评估机构申请复核评估,或进一步向专家委员会申请鉴定;对于明显存在违法评估的,被拆迁人可以通过向政府行政主管部门进行举报和申请查处的方式进一步追究其法律责任。

对于因错误的、违法的评估行为导致拆迁补偿数额明显过低、补偿不合理,且政府据此作出《征收补偿决定书》的,被拆迁人也可以通过针对补偿决定申请行政复议或提起行政诉讼的方式主张自己的权利。

以上是京尚拆迁律师今天针对拆迁评估中几个被拆迁人应当关注的重要“关卡”的总结,希望能给各位被拆迁人朋友提供一些维权思路。被拆迁人如有更多拆迁相关法律问题的,也可以通过后台向京尚拆迁律师的方式提问,京尚拆迁律师会结合大家的提问为大家分享更多拆迁维权法律知识点。





城市拆迁
想提高拆迁补偿,评估时你一定要把好这些关!
更新时间:2019-01-04 12:27阅读次数:
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款明确规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

评估结果对于依法确定拆迁补偿数额多寡的影响由此可见一斑。因而,京尚拆迁律师强烈建议被拆迁人朋友将思维方式从单纯看重拆迁方给出的最终补偿条件,合理转变为关注得出这一补偿标准结果的过程,做好预防和反击两手准备。

京尚拆迁律师结合实践案例中比较突出的问题,真诚提醒各位被拆迁人在拆迁评估过程中,把好以下这几关。

第一关 评估机构的选择权

实践中征地拆迁项目涉及的利益网相当复杂,法律尚不完善的部分出现诸多争议暂且不论,对于法律规定明确有所规范的部分仍旧违法任意为之,原因就很耐人寻味了。
如《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条明确规定,房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

《国有土地上房屋征收评估办法》第四条也规定指出,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

但在实践中,不少被拆迁人反映自己并没有参与到评估机构的选择中,或者仅仅是走了一个形式,实际上评估机构还是由征收方以“半透明”的方式选取或指定的。这是明显不符合法律规定要求的。而背后可能存在的种种猫腻,也是影响被拆迁人最终取得的拆迁补偿多寡的重要影响因素。

第二关 入户评估的规范

《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条第一款明确规定,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。

实践中,房地产评估人员对被征收房屋进行实地查勘,做测量记录工作时,被拆迁人应当在场,并配合和协助评估人员进行测量查勘作业,对于查勘、登记过程中存在的缺漏、错误即使进行指正。

走过场式的评估作业方式,或未详测量细记录房屋内外状况,仅凭部分数据“推测”出评估结果的,明显违反行业规范要求,也不符合征收评估办法的相关规定,更无法由此得出合理、可靠的补偿价格。

更重要的是,如此不规范的评估作业方式将给强拆的发生以及强拆发生后被拆迁人难以举证证明房屋补偿价值埋下隐患。因而,被拆迁人一定要关注评估人员的查勘以及记录是否全面、详细。

第三关 评估材料的签名

《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条第三款规定,房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。

又第十七条第二款规定,整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。
有无依法进行的签字确认,根本上影响着评估材料的合法性和效力问题。实践中被拆迁人一定要关注评估报告的签字是否满足以上法律规定要求,对于没有签字或仅有一人签字的,又或者签字的评估人员没有相应的评估资质的,评估报告的效力都是有问题的。

第四关 没有分户评估报告

《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条规定,房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,房地产价格评估机构应当修正。

分户评估报告的制作和送达、公示,影响着被拆迁人对拆迁补偿标准作出依据的认识,以及在评估报告存在错误时,能否及时行使自己的救济权利,对被拆迁人来说至关重要,也是法律规定要求的必经程序。对于未制作分户评估报告,或未依法进行送达和公示,仅给被拆迁人一张单薄的评估结果材料的,明显不符合法律规定要求,被拆迁人有权要求征收方提供完整的分户评估材料。
 
如果我们将拆迁维权比作一场考试,那么“评估”这部分知识点无疑是这场考试中占比相当大的重点内容,京尚拆迁律师提醒被拆迁人同学们,应当对这部分知识点认真学习、善加利用,帮助自己在拆迁维权中取得好成绩。

被拆迁人对拆迁评估结果存在质疑的,可以根据法律规定向房地产价格评估机构申请复核评估,或进一步向专家委员会申请鉴定;对于明显存在违法评估的,被拆迁人可以通过向政府行政主管部门进行举报和申请查处的方式进一步追究其法律责任。

对于因错误的、违法的评估行为导致拆迁补偿数额明显过低、补偿不合理,且政府据此作出《征收补偿决定书》的,被拆迁人也可以通过针对补偿决定申请行政复议或提起行政诉讼的方式主张自己的权利。

以上是京尚拆迁律师今天针对拆迁评估中几个被拆迁人应当关注的重要“关卡”的总结,希望能给各位被拆迁人朋友提供一些维权思路。被拆迁人如有更多拆迁相关法律问题的,也可以通过后台向京尚拆迁律师的方式提问,京尚拆迁律师会结合大家的提问为大家分享更多拆迁维权法律知识点。