淮安市国有土地上房屋征收与补偿办法

发表时间:2022-06-27 11:16作者:北京京尚律师事务所


第一章   总   则

  第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》等法律法规及有关规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条在本市行政区域内,因公共利益需要实施国有土地上房屋征收与补偿的,适用本办法。

  第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

  第四条市、县(区)人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

  市、县(区)住房和城乡建设行政主管部门是国有土地上房屋征收部门。

  市、县(区)房屋征收管理机构负责组织实施本行政区域内的国有土地上房屋征收与补偿工作。

  发展改革、教育、公安、民政、财政、自然资源和规划、城市管理、文物、审计、市场监督管理、税务等有关部门应当按照各自职责做好房屋征收与补偿的相关工作。

  第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

  房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

  第六条房屋征收部门应当加强对房屋征收实施单位及其工作人员的管理。

  从事房屋征收工作的人员应当熟练掌握房屋征收相关法律、法规、规章等规定和其他业务知识,并经市房屋征收部门培训考核合格。

  第七条市房屋征收部门应当建立本市房屋征收与补偿信息化管理系统,提高房屋征收与补偿工作的规范化管理水平,实现市、县(区)房屋征收与补偿信息联动共享,促进房屋征收与补偿活动公开、公平、公正。

  第八条任何组织和个人对违反本办法规定的行为,有权向人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

第二章征收决定

  第九条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县(区)人民政府作出房屋征收决定:

  (一)国防和外交的需要;

  (二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

  (三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

  (四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

  (五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

  (六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

  第十条符合本办法第九条第一项至第四项规定的建设项目需要征收房屋的,房屋征收范围根据建设用地规划许可证确定。

  符合本办法第九条第五项、第六项规定需要征收房屋的,房屋征收范围由住房和城乡建设行政主管部门会同发展改革、自然资源和规划等有关部门确定。

  房屋征收范围确定后,房屋征收部门应当在征收范围内公布。

  第十一条房屋征收范围公布后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。

  房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续,明确暂停期限。暂停期限自征收范围公布之日起不得超过一年。

  前款规定的暂停期限内,被征收人进行房屋析产分割、工商登记、户口迁入和分户、房屋装修等不当增加补偿费用的,不予补偿。

  第十二条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

  市、县(区)人民政府作出房屋征收决定前,应当组织自然资源和规划、城市管理、住房和城乡建设等部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

  第十三条房屋征收部门应当根据调查结果拟定征收补偿方案,并报同级人民政府。市、县(区)人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于三十日。

  征求意见情况和根据公众意见修改的情况应当及时公布。

  因旧城区改建需要征收房屋,半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》和本办法规定的,市、县(区)人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

  第十四条市、县(区)人民政府作出房屋征收决定前,应当由房屋征收部门会同相关职能部门按照有关规定进行社会稳定风险评估,并形成房屋征收社会稳定风险评估报告。

  房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,作出房屋征收决定前,应当经同级政府常务会议讨论决定。

  第十五条作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。产权调换房屋可以折价计入。

  第十六条市、县(区)人民政府作出房屋征收决定后应当在七日内公告。公告应当载明房屋征收范围、征收补偿方案、监督举报电话和行政复议、行政诉讼权利等事项。

  市、县(区)人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

  房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

第三章   补   偿

  第十七条征收国有土地上的房屋,对被征收人给予的补偿包括:

  (一)被征收房屋价值的补偿;

  (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

  (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

  被征收房屋的价值由房地产价格评估机构评估确定,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

  对住宅房屋的被征收人在规定的期限内签订补偿协议并交付房屋的,应当给予奖励。

  对停产停业损失补偿的计算方法、对装潢附属物、搬迁、临时安置的补偿标准,以及对应给予被征收人的补助和奖励办法,由市、县(区)房屋征收部门会同发展改革、财政等有关部门另行制定,报同级人民政府批准后公布实施。

  第十八条被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

  被征收人选择房屋产权调换的,作出房屋征收决定的人民政府应当提供产权调换房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋的差价。

  因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

  第十九条产权调换房屋的专项维修资金,与被征收房屋合法建筑面积相等的部分由房屋征收部门承担,超出部分由被征收人承担。

  对被征收人实行产权调换或者重新购买的房屋,与被征收房屋等值的部分,被征收人免缴房屋契税。

  第二十条因征收房屋导致被征收人居住地或者户籍发生改变的,其子女的义务教育入学可以保留原被征收房屋所在地施教区学籍资格一年,时间自房屋征收决定公告之日起计算。

  第二十一条征收个人住宅,被征收人符合申请租赁补贴、公共租赁住房、共有产权房等条件的,应当给予优先保障。

  被征收人仅有被征收的一处住房(含历史遗留的房产直管或者单位自管公有住宅房屋),且获得的货币补偿总额(不含搬迁费、临时安置费、装潢附属物补偿和奖励)低于征收补偿最低标准的,房屋征收部门应当按照征收补偿最低标准对被征收人予以补偿。征收补偿最低标准由市房屋征收部门会同发展改革、财政等有关部门另行制定,报市人民政府批准后公布实施。

  第二十二条征收历史遗留的房产直管或者单位自管公有住宅房屋,被征收人选择货币补偿安置的,被征收房屋的重置价格结合成新的部分补偿支付给被征收人,其余部分支付给房屋承租人。

  第二十三条对擅自改变用途的住宅房屋实行产权调换的,应当按照被征收房屋原用途进行产权调换。

第四章   征收评估

  第二十四条从事房屋征收评估业务的房地产价格评估机构应当具有相应资质,依法、独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作。

  市房屋征收部门应当定期向社会公布从事房屋征收评估、具有相应资质的房地产价格评估机构及其信用情况,并适时更新。

  第二十五条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;被征收人在规定时间内协商不成的,房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等方式确定。

  房屋征收部门规定被征收人协商选定房地产价格评估机构的时间应当不少于五个工作日。

  第二十六条确定房地产价格评估机构应当遵循以下程序:

  (一)房屋征收部门向社会发布征收评估信息;

  (二)具有相应资质的房地产价格评估机构报名;

  (三)房屋征收部门按照报名先后顺序公布具有相应资质的房地产价格评估机构名单;

  (四)被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构,并将协商结果书面告知房屋征收部门;

  (五)被征收人在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时,超过百分之五十的被征收人选择同一房地产价格评估机构的,为多数决定;不足百分之五十,采取摇号、抽签等方式确定;

  (六)房屋征收部门公布被征收人协商选定或者通过多数决定、随机选定等方式确定的房地产价格评估机构。

  通过多数决定、随机选定等方式确定房地产价格评估机构的过程和结果,应当经过公证机构依法公证。

  第二十七条房屋征收部门应当自房地产价格评估机构选定或者确定之日起三个工作日内,将选定或者确定的房地产价格评估机构名单,在房屋征收范围内予以公布。

  被选中的房地产价格评估机构不得拒绝、转让、变相转让受委托的房屋征收评估业务。

  第二十八条被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。

  产权调换房屋的价值,由对被征收房屋价值进行评估的同一房地产价格评估机构按照同一时点、相同方法评估确定。

  第二十九条对被征收房屋进行的评估应当综合考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、占地面积、土地使用权、楼层、层高、朝向等因素。

  评估技术操作的具体细则由市、县(区)房屋征收部门依据国家《房地产估价规范》等有关规定另行制定。

  第三十条房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示七日。

  公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,房地产价格评估机构应当修正。

  第三十一条分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

  第三十二条被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起十日内,以书面方式向原房地产价格评估机构申请复核评估。

  房地产价格评估机构应当自收到申请之日起十日内进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。

  第三十三条被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起十日内向市房屋征收评估专家委员会申请鉴定。县(区)房屋征收管理机构可以接受市房屋征收评估专家委员会委托,代为接收申请并向申请人出具回执。委托代收的,县(区)房屋征收管理机构收到鉴定申请之日视为市房屋征收评估专家委员会收到鉴定申请之日。

  房屋征收评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起十日内,组成专家组,按规定对申请鉴定评估报告进行审核,出具书面鉴定意见。

  第三十四条房屋征收评估费用由委托人承担,列入房屋征收成本。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收鉴定费用由申请人承担,但鉴定改变原评估结果的,鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。

第五章   补偿协议和补偿决定
  
  第三十五条房屋征收部门与被征收人应当就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、土地使用权收回等事项,订立补偿协议。

  用于产权调换房屋为期房的,应当在补偿协议中明确房屋的设计变更、面积差异等问题的处理方式。

  第三十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请同级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

  被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

  第三十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

  作出房屋征收决定的市、县(区)人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

  任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

  第三十八条补偿协议履行时,被征收人应当将不动产权属证书、建设工程规划许可证等证照交房屋征收部门,并由房屋征收部门到原发证机关申请登记注销;对非全部征收的房屋或者土地,由房屋征收部门到原发证机关办理变更登记,并将变更登记后的证照交被征收人。

  第三十九条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。

  强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

  第四十条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

  审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,并公布审计结果。

第六章   附   则

  第四十一条本办法自2020年5月10日起施行。《淮安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(淮政规〔2011〕5号)同时废止。本办法施行前已依法作出房屋征收决定的,按原规定执行。


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