新型农牧企业企业租赁期内被征收,获千万补偿款!

发表时间:2022-04-24 15:49作者:北京京尚律师事务所


一家铁皮石斛种植企业土地在租赁期限内被征收,征收方只同意地上附着物、自拆费用等予以补偿,但对铁皮石斛种苗、停产停业等的补偿不补偿。在律师的帮助下,最终获得千万补偿款!在本案中,该企业不直接生长在土里的特殊作物,应不应该获得青苗补偿及补偿价值计算标准,争议具有代表性

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【案件地点】

广西桂林


【基本案情】

原告是广西桂林一家铁皮石斛种植企业,2002年8月10日与当地委会签订土地承租协议,租赁期限为2002年8月10日至2028年8月。同年经农业局经审核,认定土地承租协议符合土地使用权流转的有关政策规定。


2012年8月28日,当地因实建设项目需要,刊登土地征收预公告,该企业租用的土地位于征收范围内。


2013年4月27日,征收方向该企业下达征收通知。企业接到通知后,即着手进行企业停产事宜。6月27日,征收方进行了征地方案及征地补偿安置方案公告,但就铁皮石斛种苗及地上附着物的补偿等问题与该企业协商未果。


2014年6月,征收方对该企业厂房内的铁皮石斛种苗进行清点,确认铁皮石斛种苗数量为654309瓶。期间,企业申请评估,评估出在产生物制品价值915.39万元。


2015年5月22日,当地有关部门作出限期拆除违法建筑决定,责令该企业自行拆除。后与企业签订协议,约定企业提出的铁皮石斛种苗、停产停业等损失没有法律依据,只同意青苗及地上附着物(包含自拆费用)予以补偿共计3128305.2元,对于铁皮石斛种苗、停产停业等的补偿,可通过诉讼程序解决。


【诉讼过程】

该企业委托了律师维权2015年11月该企业向广西壮族自治区桂林市中级人民法院提起诉讼,请求判令征收方补偿企业铁皮石斛种苗损失915.39万元、停产停业损失390万元、土地租金损失165万元等。


一审中,双方均申请再次评估,经一审法院委托专业评估公司作出价格评估报告,评估出该批铁皮石斛种苗损失价格为9547677元。


一审判决:征收方具有向企业给付铁皮石斛种苗损失补偿款的义务。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十三条的规定,判决征收方于判决生效之日起三十日内给付金满园公司铁皮石斛种苗损失补偿款5728606元。


该企业与征收方均不服一审判决,提起上诉。


广西壮族自治区高级人民法院二审维持原判。


该企业与征收方依旧不服,再次提起上诉。


2020年2月26日,中华人民共和国最高人民法院最终判决:征收方支付该企业铁皮石斛种苗补偿款5728606元、停产停业损失1499284元。


加之2015年协议补偿的312万余元该企业最终获得补偿上千万。


【争议焦点】

1. 不生长在土里的特殊作物,是否属于征地青苗补偿范围。


铁皮石斛种苗虽然不是直接生长在土地上,但也归类于农作物范畴,其成活高度依赖培养室,不是随时随地可以搬迁的动产。本案提及的铁皮石斛种苗属于仍处于生长阶段而未能收获的农作物,依法应当属于征地补偿范围。


2. 特殊作物的损失补偿金额如何计算。

对于这种特殊性的农作物,征收方固然有调查核实的职责和义务,但企业亦应负有一定的作为义务,应主动采取处置措施,尽量减少损失。


依据现行资产评估制度的规定,通行的评估方法有收益法、市场法、成本法。


一审中的评估报告作出该批铁皮石斛种苗损失价格为9547677元,采取的评估方法是市场法,且是按照2013年(征地时)种苗的时价为计算依据的,2014年实际卖出时的价格是低于2013年的价格。结合必然要付出人工、水电、肥料等生产成本,综合考虑,需扣减评估价格的40%,以评估价格的60%——5728606元作为补偿责任金额。


3. 企业停产停业损失如何补偿。

依据法律规定,国有土地上房屋征收时明确规定了停产停业损失,集体土地上房屋征收时是否需要补偿停产停业损失没有明确规定。但《中华人民共和国物权法》第四十二条明确规定了征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。故在征收集体土地上设施农业企业时,为充分合理保护被征收人的合法权益,应参照国有土地上房屋征收规定,将停产停业损失作为直接损失予以补偿。停产停业损失的补偿数额一般应以企业前三年的平均利润为参考数据来认定,补偿六个月。


【律师点评】

本案的“青苗费”争议点极具代表性。青苗费的赔偿标准每个地区都是不一样的,是由各个省、自治区、直辖市自己制定的。一般在征地之前,征收方都会进行公告。如果不清楚,可以及时联系律师进行针对性咨询。


至于停产停业补偿,这部分是企业不可放弃的合理补偿,不论是在国有土地还是集体土地上。依据我国物权法来计算,一般应以企业前三年的平均利润为参考,补偿六个月。如果是生长周期较长的特殊作物,企业的这部分补偿主要是依据相关评估报告来计算。


对于种植特殊作物的新型农牧企业,青苗费的赔偿标准与停产停业造成的损失,是需要重点考虑的,这一部分赔偿远超过土地补偿(或土地租金损失)。当面对补偿标准不合理时,需要做好相关评估、复核和专家委员会鉴定,并且一定要及时咨询律师。


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