“不合法”企业建筑,多次上诉盼来柳暗花明

发表时间:2022-04-18 13:42作者:北京京尚律师事务所


【案件地点】

湖南湘潭


【基本案情】

原告是湘潭市某电工设备公司,2006年,原告和该区一个村民委员会签订了租赁合同,租赁了办公楼和土地,合同中规定了如果国家拆迁,那拆迁费归原告公司所有,合同得到了湘潭市中级人民法院认定,合同截止时间为2011年11月30日,原告的租赁资金实际缴纳到2012年10月。合同履行期间,原告在租赁土地上自建厂房和食堂,符合合同规定的可以适当修建的要求。但是,原告自主修建的房屋没有办理相关审批手续,也没有进行登记。


2011年6月,因为铁路项目建设,原告公司租赁的办公楼和自建的厂房被划入征收范围。2013年,原告租赁的办公楼和自建房屋被拆除,原告自建的办公楼虽然并未办理工商注册登记注销手续,但在房屋拆除后已实际解散,相关权利由村委会接管。被告湘潭市某区政府给予了村委会拆迁补偿安置通知书,其中提到,合法房屋面积共1282.74平方米,这包括了原告自建的房屋,补偿金额超过353万,湘潭市某区铁路建设指挥部向村委会支付了赔偿款350万元,而当时原告未获得任何补偿金额。原告公司认为,征收在公司签订合同期限内,同时公司自建房屋属于合法建筑,应当获得赔偿,于是开启了长达7年的诉讼之路。

1202010110859501126546.jpg



【争议焦点】

原告公司自建的房屋是否属于合法建筑,是否可以获得赔偿?


在本案中,原告公司的房屋没有取得相关手续,是没有被认定为合法建筑的,那是不是就没有理由获得赔偿呢?


《湘潭市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法》第十九条规定:“有下列情形之一的,不予补偿:(一)违法建(构)筑物、拟征地公告发布后的突击装修(饰);……”根据上述规定,对违法建(构)筑物进行拆迁时,不予补偿。本案中,公司自建的房屋没有取得相关职能部门的批准,未进行登记,且没有被认定为按合法建筑部分补偿。


二审法院认为,涉案被拆除的厂房在建设和使用过程中,取得了土地所有人村委会同意,也得到有关部门的认可和支持。对此,原告公司对有关单位作出的承诺、确认和默许,形成了行政法上的信赖利益,该信赖利益属于“合法权益”范畴,应予保护。原告基于信赖对涉案厂房的建设使用所作的相应投入,依法应予合理补偿,同时,企业的工商企业用房补偿和村办企业补助也需要考虑在内。


因此,公司虽然没有相关审批手续,也同样能够获得赔偿。


【诉讼过程】

2015年,原告起诉村委会,主张返还征地拆迁款260万余元,法院判决支付了原告仅36万余元。2016年,湘潭市某区铁路建设指挥部出具证明认定原告自行搭建的房屋为违章建筑,对原告获得的36万余元的赔偿额予以明确。


2016年末,原告对补偿安置通知书内容不服,对其提起行政诉讼。法院在2017年依法判决撤销拆迁补偿安置通知书,要求在三个月内重新作出行政行为。村委会不服一审判决,在2017年末上诉,诉求被驳回,维持原判。


2018年,湘潭市某区铁路建设指挥部作出新的补偿通知,提到公司属于未经登记的建筑,原告可以主张的征收赔偿额仅34万余元。


2019年,原告提起行政诉讼,法院认为,原告作为承租人有获得补偿的权利,也应该按照法律规定对原告作出补偿决定。被告应该根据原告租赁厂房和自建房屋的实际情况,给予合法补偿。于是,考虑到原告的房屋没有被认定为合法建筑,但原告自行拆除了自建房屋,有自行拆除工时费,加上租赁的办公楼拆迁补偿,共计33万余元,给予原告的补偿金额超过了文件标准,因此依旧维持原判。


2020年,原告公司不服,提起上诉。最终,根据法院意见,尽管原告公司自建房屋未取得相关审批手续和产权证照,但这是由于历史原因,应当考虑到建造时间、立法状态、违法程度、当时执法机关是否存在不作为等,行政机关应该甄别再做决定。法院判决中,撤销政府公布的未经登记建筑的补偿通知,责令政府重新对原告公司作出补偿决定。本判决为终审判决已生效。


【典型意义】

现行集体土地征收制度的本质是国家基于公共利益需要实施征收,并由国家依法给予公平合理补偿的制度,对于因历史原因未办理房屋产权证的房屋,行政机关在没有充分证据证明该房屋属于违法建筑的情况下,不宜认定为违法建筑。而政府在征收的过程中,应当综合考量未办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋用途和周边类似房屋市场价格等因素,确定补偿标准。本案中,原告公司的赔偿明显未考虑到各方面的因素,不能够仅以违法建筑为由不予补偿。





相关文章
>
2022-05-19
>
2022-05-18
>
2022-04-29
>
2022-04-25
>
2022-04-24
>
2022-04-18
>
2022-04-18
>
2022-04-18
>
2022-04-01
>
2022-03-30